花都区知名律师
杨丽华，东阳知名律师,现执业于广东合慧益律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。
房屋买卖不同于平时在商店里买衣服，其涉及的金额较大，必须谨慎对待。签订合同的时候不仅要注意合同条款，而且要了解对方当事人是否有相应资质，否则，很有可能签订的房屋买卖合同是无效的。今天就带您一起了解下房屋买卖合同无效案例分析。
一、房屋买卖合同无效案例分析
房屋买卖合同无效案例
魏本昌1971年底招工，邱菊花1985年搬走；魏XX1987年出去工作；1998年父亲病逝，房子由母亲住；2004年母亲去世，房子空闲；二原告在外地，遗留的房屋院落由第二被告魏XXXX拿着院落钥匙，对房屋院落管理。2005年4月18日魏XXXX以5000元价格卖给其大姨子姐曹XXX。魏XXXX陈述卖房子也没有给其他家庭成员讲过。被告魏XXXX在沙湾县县城防疫站就近居住，对房屋进行管理。原告的姐姐在2014年的案件开庭时询问陈述:姊妹在每年过年时相聚。原告陈述:因曹XXX是魏XXXX的大姨子姐，是亲戚居住房屋，原告没有过多在意过问此事；2014年3月29日母亲去世十周年弟兄相聚时，正值全国农村宅基地普查确权；原告魏XX问起宅基地的事确权怎么办的，被告魏XXXX庭审自述明确说明房子已出卖。魏本昌以自己年老打算回乡居住为由，要求魏XXXX与曹XXX协商返还房屋未果后，起诉来院，请求确认合同无效。
法官分析
1、买卖合同的订立不仅要符合《中华人民共和国土地管理法》的规定，而且要符合《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的规定；根据证人证言和房屋取得来源的事实，涉案房屋原系原告与被告魏XXXX姊妹及父母的家庭共有财产；原告与本案有直接利害关系，原告主体资格适格。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的订立合同后取得处分权的，该合同有效。所有权有四项基本权能，被告魏XXXX对房屋进行管理，不等于对房屋有权处分。
2、被告魏XXXX答辩自述卖房子事前没有给其他家庭成员讲过，至于魏XXXX处分房屋事后是否取得其他家庭成员的口头表示明示追认认可，本案没有充分证据支持。合同的其它形式包括行为表明的形式，推定形式和默认形式。表见代理是形式上的有权代理，实质上的无权代理，法律后果拟制有效，有理由相信其有代理权即有证据证明其有代理权，不能因为原告第十年起诉就推定是表见代理。夫妻之间的房屋处分行为因生活紧密度较高可以推定为表见代理，兄弟之间处分家庭共有房屋不能推定为表见代理。默认形式必须有法律规定才能产生默认的法律效果。故本案该买卖合同确认为无效。
3、根据《中华人民共和国物权法》第十五条 ;的规定，物权效力与合同效力相区分。买卖合同是取得房屋所有权的基础性法律关系和原因性法律关系。原告诉讼请求确认合同无效，原告没有物权请求权，即没有要求被告曹XXX返还房屋的请求权。
二、房屋买卖合同无效的情形
1、房屋与土地分开转让，合同无效
我国现行法律对土地、房屋的管理采取的"房地一体主义"原则，根据这一原则所有人处分自己的房产时，建筑物所占用范围内的土地使用权一并处分。由于房屋是 建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和 土地使用权分别转让与不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
2、侵犯优先购买权，合同无效
《物权法》第一百零三条规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共 有。《合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于执 行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第一百一十八条规定："出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条 件下享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"
房 屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买 权。所以同等条件，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法 院宣告该房屋买卖无效。
3、商品房预售违法，合同无效
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按 提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办 理预售登记，取得商品房预售许可证明。如不符上述条件，买受人可请求法院或仲裁机构宣告该买卖无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法 律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的， 可以认定有效。
4、与第三人恶意串通另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用导致买受人无法取得房屋的，买卖合同无效
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
本来怀着满心期待要住进新房子，结果却被告知房屋买卖合同无效，交不了房。这就是因为没有好好审查合同内容和对方当事人的资质所导致的，就是因为当初没有谨慎，所以导致合同无效的局面。以上就是为您整理的关于房屋买卖合同无效案例分析的内容，希望对您有所帮助。;
核心内容：如何对整治旅游合同中霸王条款加快旅游法律进程，加大综合整治力度，强化行政监管，加快建立旅游信用机制，加快形成旅游业的自律机制。各个行政管理部门要按各自职责工作。在下面为您一一介绍。
构建整治旅游格式合同;霸王条款;机制建议
旅游格式合同中;霸王条款;问题的产生，主要原因在于其经营过程的不确定性和风险性。要解决这些问题，仅仅依赖于示范合同文本等外部力量，其结果往往难以达到理想的效果，甚至会出现旅行社和消费者双输的局面。这一问题的解决必须从旅行社的经营特点出发，从理论层面上、技术层面上、操作层面上采取相应的措施。
1、应当加快旅游立法进程。我国旅游立法在上世纪80年代就有了行动。1985年国家旅游局起草了旅游法草案，至今已至少15次易其稿。进入21世纪后，又起草了新的法律草案。可以说，旅游立法已经走了一段不算短的历程。近10年来全国人大代表就旅游立法还在频繁提出议案。然而，旅游立法又是一个多层级、全方位发展过程。国家立法涉及到以下几个层次的法律法规：一是完善旅游大环境的法律。这类国家级大法的重点是解决旅游发展的法治大环境问题。涉及到的主要法律有公司法、反不正当竞争法、价格法、保险法、食品卫生与安全法等。二是加快制定旅游法。旅游法是规范旅游业发展的综合性实体法和部门法。同时，该法作为规范旅游业的;宪法;，还要为旅游单行法、国务院旅游行政法规和地方性旅游法规提供立法依据和指导。所以，旅游法对旅游法律制度的建立和发展起着决定性的作用。
2、加大综合整治力度，强化行政监管。旅游业是个跨行业、跨部门的综合性行业，涉及部门较多，立法难度大，执法难度更大。因此，更需要加大综合整治力度，强化旅游、工商、价格、财政、交通、公安等部门的行政监管职能。各有关部门要按各自职责分工，落实措施，通力合作，共同把整治旅游市场工作做好。
旅游行政主管部门：制定和出台有关旅游市场综合整治的方案、办法和制度；适时组织有关成员单位开展专项整治工作；负责旅游产业领导小组办公室的日常工作；认真受理旅游者投诉，依法查处旅游企业及从业
