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阴阳购房合同效力如何认定

2014年5月12日  东阳知名律师
      2009年8月19日,陈某与赵某签订了一份房屋买卖合同,约定将陈某一建筑面积为28平方米的房屋转让给赵某,房屋价款为12万元。协议签订后,陈某将该处房屋交付给了赵某,并协助其办理了房屋过户手续。但赵某在支付了8万元后,余款4万元至今也未支付。经多次协商无果,陈某诉至法院,要求法院判令赵某给付余款4万元。

不料,在庭审中,赵某也拿出了一份《房屋转让协议》,该协议约定上述房屋成交价格为5.5万元。为了证明房款已经付清,许晓华提供了地税局开具的一份《销售不动产通用发票》,发票金额为5.5万元,并显示评估价格是7.73万元。

人民法院认定,陈某提供的合同经丁、许双方签字,内容完整,交易价格接近于市场价格。赵某提供的合同系用于向房产交易登记管理部门办理过户而提交,但价格低于房产交易登记管理部门的评估价,该价格规避交易税费的动机比较明显。故法院判决支持了陈某提供的阴合同,赵某应支付陈某余款4万元。

北京房产专业律师——李顺涛律师评述:

在上述案例的房屋买卖交易中,作为买方的赵某为了避税而与卖方陈某签订两份价格不同的合同,两份合同的交易双方相同,交易房产也同一,但两份合同价款之间的差异数额却较大,这就是房屋买卖中的阴阳合同。对于阴阳两份合同效力如何认定呢

首先,来看一下陈某提供的阴合同,该合同经丁、许双方签字,且内容完整,交易价格接近于市场价格,可以推定该合同是在双方真实意思表示下签订的。按照我国《合同法》促成交易原则,认定阴合同合法有效应该是符合合同法的立法原则的。因此,上述法院判决支持陈某提供的阴合同效力,赵某支付陈某余款4万元,应该是恰当的。

其次,我们再来看一下赵某提供的阳合同,赵某提供的合同虽然向房产交易登记管理部门办理过户,但该价格明显低于市场价格,甚至低于房产交易登记管理部门的评估价,该价格显然不可能是双方的真实意思表示,规避交易税费的动机比较明显。根据《合同法》的规定,丁、许双方签订的阳合同属于恶意串通损害国家税收利益的情形,应当认定该阳合同无效。


文章来源: 东阳知名律师
律师: 张瑞端 [金华]
浙江长虹律师事务所
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