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合同法规定承租人转租租赁物规定

2017年7月19日  花都区知名律师   http://www.dyzmls.com/
  第二百二十四条 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。

  承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

  法条文义解释:本条是关于承租人对租赁物的转租的规定。

  一、本条中的“转租”是指承租人不退出租赁关系,将租赁物交给第三人使用收益,承租人与第三人形成新的租赁关系的行为。

  二、关于承租人是否有对租赁物的转租的权利,世界上主要有三种立法模式:

  (1)限制主义模式,即未经出租人同意不得将租赁物转租给第三人。如《德国民法典》第五百四十九条第一项规定,“承租人非经出租人允许,不得将该租赁物转让于第三人使用,特别是补的将该物转租于他人。”《日本民法典》第六百一十二条规定:承租人未经出租人同意,不得将其权利出让或将其租用物转租。采取这种规定的理是,租赁物的所有权不属于承租人,承租人无权处分租赁物,如他要处分须经有处分权的人同意,这是交易的最基本的条件,也为了保护交易安全。因为无处分权的民事行为是一种效力待定行为,它的效力是不稳定的,一旦有处分权人予以否认,该处分行为是无效的,因此,允许承租人随意转租,不利于保护出租人的益,也不利于保护第三人的利益。

  (2)自由主义型,即除了当事人有不准转租的明确约定以外,承租人都可以转租。如《法国民法典》第一千七百一十七条规定,承租人有转租或以租赁权让他人的权力,但租赁契约有禁止的约定者,不在此限。采用这种规定的理由是,租赁合同并不以转移标的物所有权为内容,也并不以出租人对租赁物有所有权为必要。所以承租人可以将租赁物转租他人,除非当事人事先约定不准转租。

  (3)承租人能否转租区分动产租赁和不动产租赁,动产租赁的转租须经出租人同意,不动产租赁则于此不同。如《意大利民法》规定,除有相反的约定,承租人有将租赁物让渡他人的转租权,但是未经出租人同意不得转卖契约。涉及动产物时,转租应当由出租人授权或者与惯例相符。我国台湾地区“民法”规定,承租人非经出租人承诺不得将租赁物转租于他人,但租赁物为房屋者,除有反对之约定外,承租人得将其中一部分转租于他人。采用这一规定的理由是,动产租赁中的转让须经出租人同意是因为动产有流动性,一旦转移于他人之处,出租人无法对其了解和控制。而不动产租赁中,不动产是不能移动的,能够在出租人的视线范围内,出租人可以根据次承租人对租赁使用的状次进行监督,所以可以不经出租人同意。

  我国合同法采用的是第一种立法模式。本条规定,承租人将租赁物转租他人的必须经出租人同意。
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  三、转租的法律后果:

  (一)经出租人同意的转租。

  经出租人同意的转租包括两种情形:一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物;二是在租赁期间承租人征得出租人同意将租赁物转租。对于事前未经出租人同意,事后出租人知道后并不反对或予以承认的,按照本法第五十一条的规定,也可以视为经出租人同意的转租。

  经出租人同意的转租是有效的,但由于在同一租赁物上出现了三个当事人、两个合同关系,即出租人、承租人、第三人也可称为次承租人,这三人之间的法律关系必须明确。

  经出租人同意的转租的法律后果:(1)出租人与承租人的租赁合同继续有效,承租人仍然应向出租人承担支付租金、在租赁期间届满时返还租赁物的义务。因次承租人的行为造成租赁物损失的,承租人仍然要对出租人负责。(2)出租人和第三人之间不发生直接的法律关系;(3)承租人作为转租人,其与第三人的关系与一般租赁关系并没有区别。

  (二)未经出租人同意的转租:

  本条规定,未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

文章来源:花都区知名律师
律师:杨丽华[花都区]
广东合慧益律师事务所
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