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租赁合同纠纷上诉案

2018年6月15日  东阳知名律师
  广东省佛山市中级人民法院
  民事判决书
  上诉人威灵公司因租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市顺德区人民法院(2005)顺法民一初字第1209号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现己审理终结。
  原审判决认定:2000年5月25日,叶柳英与威灵房产公司签订两份《商品房购销合同》,叶柳英向威灵房产公司购买该公司开发的位于顺德北滘君兰高尔夫生活村双栋式别墅b88号和b89号两栋房屋,每栋售价均为189万元,以银行按揭的形式支付购房款。同日,双方就买卖的房屋再签订了《补充协议》,威灵房产公司将上述出售的房屋以原《商品房购销合同》确定的合同售价189万元给予叶柳英30%的优惠,该优惠部分的房价由威灵房产公司代叶柳英向银行交付首期按揭款,叶柳英只需按合同售价的70%(即1323000元)向银行借款以支付威灵房产公司的购楼款,且该价格含威灵房产公司赠送标准室内装修和价值23 万元的家私及电器,亦可折算为现金支付给叶柳英。同日,双方又签订了两份《出租协议书》,由威灵房产公司返租所出售的房屋。约定每栋房屋每月的租金为 6800元、租赁期限自2001年8月1日至2006年2月31日止、租金支付时间为每月十日、有关租赁条件,将在执行租赁前的180天参照当地政府的租约管理条例签订。合同签订后,叶柳英以购买的上述房屋分别向建设银行顺德支行、工商银行顺德北滘支行抵押借款,向威灵房产公司支付了购楼款。至2004年 6月,因叶柳英多期未能按时向银行支付供楼款,同年6月15日,双方签订了《回购协议》,由威灵房产公司以叶柳英所欠银行的贷款本息相约的价格回购两栋房屋,威灵房产公司已向银行清还了贷款本息,双方到房产管理部门办理了回购商品房登记手续。2004年7月6日,叶柳英向张素香出具《授权书》一份,授权张素香向威灵房产公司收取其就上述两栋房屋已向银行分期支付了供楼款共计574646.92元。同日,张素香向威灵房产公司出具《委托付款确认书》,要求将上述供楼款折算为574000元分别汇入张素贞的银行帐户16万元、汇入张素玲的银行帐户414000元。后威灵房产公司分别换算为港币150000元、 388000元存入张素贞、张素玲在香港的银行帐户。2005年3月8日,叶柳英以威灵房产公司未向其支付返租期间的租金为由提起诉讼。另查明,原顺德威灵房产有限公司名称变更为佛山市顺德区威灵房产有限公司。
  原审判决认为:威灵房产公司为了使其开发的房产得到更好的销售,将出售未能交付使用的房屋再向购房者返租,使购房者获得一定的合理投资回报或优惠,符合房屋购销双方的共同利益。威灵房产公司与叶柳英在该意思表示的基础上签订了《出租协议书》,以确定双方的权利和义务。但威灵房产公司认为该《出租协议书》签订时,违反了国家建设部1995年颁发的《城市房屋管理办法》及广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》关于未取得产权的房屋不得出租的规定,《出租协议书》违反法律、行政法规的强制性规定,应确认其无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定,违反法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。但以上所指的“法律”,是全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律,“行政法规”是国务院颁布的规章、命令、条例等行政法规,而《城市房屋管理办法》属国务院建设部颁发的部门规章,《广东省城镇房屋租赁条例》属地方性法规,两者均不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项的规定的法律、行政范畴,虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定了住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府的租赁政策,但并等于国家和地方人民政府的房屋租赁政策可以上升至与法律、行政法规同等的效力,威灵房产公司以《出租协议书》违反法律、行政法规强制性规定为由,要求确认该出租协议无效的抗辩理由不能成立,不予支持。因此,《出租协议书》是原、被告双方在平等、自愿的基础上达成的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定,当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。既然《出租协议书》合法有效,原、被告双方就必须履行该协议约定的权利、义务。威灵房产公司认为《出租协议书》仅是一份意向性协议,其理由为该协议第六条约定,“有关租赁条件,将在执行租赁前的180天参照当地政府的租约条例签订”,但原、被告双方未就租赁条件再签订出租协议,同时,房屋亦未实际交付使用。《出租协议书》对原、被告双方就房屋租赁的期限、租金、支付租金的时间作了明确具体的约定,具备了租赁合同可执行的主要条件。由于威灵房产公司出售的房屋并非现楼,双方在签订购销合同的同时又签订返租协议,其目的是给威灵房产公司预留一定的时间(在执行租赁前的180天即2001年1月31日前)对房屋进行装修,以具备出租居住的条件,双方亦无须实际办理交付房屋的手续,而房屋实际一直由威灵房产公司支配,根据《补充协议》的约定,叶柳英所购买的房屋价格含威灵房产公司赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器,装修房屋、购买家私及电器应为威灵房产公司履行的义务,房屋一直未具备租赁条件,责任在于威灵房产公司。故原、被告双方是否按《出租协议书》第六条的约定再签订具体的出租协议与返租房屋是否实际交付,不影响《出租协议书》的生效。因此,威灵房产公司应按《出租协议书》的约定,向叶柳英支付租金。因威灵房产公司已于2004年6月15日回购了叶柳英的房屋,双方的租赁关系亦随之终止,租金应从2001 年8月1日计至2004年6月15日,共34.5个月,按每月6800元计算,即234600元,两栋房屋租金合共469200元。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定,延付或拒付租金的诉讼时效为一年。《出租协议书》约定租金在每月的十日支付,大部分的租金已超过一年。由于叶柳英未能举证证明何时向威灵房产公司请求过支付租金或诉讼时效中断、中止的事由,故其提起诉讼之日(即2005年3月8日)前的租金已超过一年的诉讼时效,不再受法律保护,不予支持,而在2004年3月8日至2004年6月15日期间应支付的租金,即2004年3月1日至2004年6月15日期间共3.5个月的租金 23800元,未超过一年的诉讼时效,予以支持。拖欠租金的利息应从每月支付租金时间的次日起按每期租金数额参照逾期付款违约金每日万分之二点一的标准计算,原告计算有误部分,不予支持。威灵房产公司以其工作人员因疏忽而错误地将叶柳英已向银行支付了供楼款予以返还,属于不当得利。不当得利是指没有合法根据,取得不当利益。威灵房产公司是一家大型房产开发企业,具有完善的财务管理体系,错将50多万元的供楼款支付给叶柳英明显不合符常理,从叶柳英出具《授权书》授权张素香向威灵房产公司收取供楼款以及张素香向威灵房产公司出具《委托付款确认书》,至威灵房产公司根据《委托付款确认书》将款项折算成港币分别汇入张素贞、张素玲在香港的帐户,显然,整个过程必须经过严格的财务审核和批准,故威灵房产公司认为错付了供楼款,理由不成立。叶柳英向银行已支付的供楼款574000元,与威灵房产公司在《补充协议》中承诺赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器价值相当,且威灵房产公司承诺可折算为现金支付给叶柳英,而威灵房产公司在回购房屋前一直未作装修,亦即未兑现承诺。叶柳英称威灵房产公司支付的供楼款是其对赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器的兑现,合符交易习惯和情理,本院予以采信。故威灵房产公司认为叶柳英收取了其支付的供楼款属不当得利,要求予以返还,证据不足,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零九条的规定,判决:一、被告佛山市顺德区威灵房产有限公司应于本判决生效之日三日内,向原告叶柳英支付租金23800元及逾期付款利息(分别从2004年3月11日、4月11日、5月11 日、6月11日起至本判决确定还款之日止,按各月所欠租金数以每日万分之二点一计算)。二、驳回原告叶柳英的其它诉讼请求。三、驳回被告佛山市顺德区威灵房产有限公司反诉的诉讼请求。本案本诉受理费10722元,由原告叶柳英负担10276元、被告威灵房产公司负担446元;本案反诉受理费10750元,由被告威灵房产公司负担。
  宣判后,上诉人威灵公司不服,向本院提起上诉称:首先,原审法院关于上诉人与被上诉人之间订立《出租协议》的真实意思表示的认定纯属主观臆测,因而必然是错误的。被上诉人不想房屋闲置,欲出租获利,上诉人愿意在满足法定和约定的条件时承租。第二,关于本诉中合同效力的法律适用问题。本案应适用《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条和建设部1995年颁发的《城市房屋租赁管理办法》第六条第(一)项的规定,讼争房屋因一直未能取得产权证而不符合法定的房屋出租条件,被上诉人一直不具备房屋出租人的资格,因此合同的订立不符合国家租赁政策中的禁止性规定,至起诉前仍不能结束这种状态,出租协议最终因为违反法律规定应归于无效。原审法院忽略了《房地产管理法》的立法精神。第三,《中华人民共和国房地产管理法》第五十二条规定:“房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。”根据这条规定,房屋租赁关系有效成立的首要条件,是出租人必须是取得房屋所有权的人。但在本案中,很显然签订出租协议时被上诉人甚至连购房款还未支付,其并不具备法定的房屋租赁关系有效成立的首要条件,直至现在,被上诉人也未取得房屋所有权,不具备成为房屋租赁关系中的出租人的法定资格,两份出租协议书最终应归于无效。第四,关于原审反诉中被上诉人收取上诉人的574000元的性质问题,应是属于上诉人错误多付的款项,原审法院认定错误。上诉人已分别将回购b88和b89号别墅的115.3万元和126.48万元回购款通过从自己的帐户支票划转的方式支付完毕。因此,庭审中被上诉人先主张是回购款的一部分,后又改口说是应该付给他的装修及家电家私款,因此,被上诉人对这一部分的抗辩不能成立。上诉人另外支付给被上诉人的款项应为错误多付的款项,被上诉人收取该款没有合法根据、正当理由。被上诉人开庭时才提交《补充协议》,使得上诉人无法针对被上诉人依据该证据要主张的事实进行举证和反驳。请求:1、撤销(2005)顺法民一初字第1209号民事判决书;2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;3、依法改判被上诉人返还上诉人574000元。
  上诉人威灵公司在二审期间提交如下证据:
  1、合同的复印件2份(编号wlr2/7/022/2002、编号wlr2/7/053/2002),证明上诉人花费142661.2元为涉案两栋别墅进行装修收尾工程。
  2、双栋式别墅装修工程施工合同书复印件(编号wb/7/062/2000)、广东省顺德建筑设计装修预算表复印件、工程结算累总表复印件,证明上诉人已为涉案两栋别墅进行了装修,装修价值为每栋19.5万元,两栋价值共39万元。
  3、家具购买安装款收据复印件,证明上诉人为涉案两栋别墅购买价值37717.5元的家具。上述3组证据证明上诉人为讼争房屋投入了56万多元的装修款。
  被上诉人叶柳英认为威灵公司提交的证据超过举证期限,上诉人所提交的证据一直由上诉人持有,不属于“新形成”或“新发现”的证据。经审查,本院认为威灵公司提供的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“新的证据”,本院不予采纳。
  被上诉人叶柳英答辩称:一、一审法院认定事实清楚。1、一审法院认定“威灵房产公司为了使其开发的房产得到更好的销售,将出售未能交付使用的房屋再向购买者返租……”这样的事实,是合理的推断而不是主观臆断,被上诉人与上诉人签订《租赁协议》是与《商品房购销合同》同一天签订的,在同一天双方还签订了一份《商品房购销合同补充协议》。在补充协议中,上诉人不仅承诺由其支付首期款、按揭贷款保险费用,而且承诺送标准室内装修及价值23万元的家私及电器。因此从《租赁协议》签订的时间及补充协议的内容来看,上诉人的返租行为与补充协议中的优惠条件都是同样的性质,都是一种返利促销手段,目的就是为了房产能够得到更好的销售。2、一审法院认定答辩人不构成不当得利是正确的。上诉人所称的工作人员疏忽大意错误支付供楼款是不合常理的。从上诉人提供的证据看,上诉人是明知上述款项应该由其支付的。《商品房购销合同补充协议》第一条约定,上诉人赠送标准室内装修和价值23万元的家私及电器,并可折成现金支付。由于答辩人购楼后即返租给上诉人直至上诉人回购,所以上诉人一直没有履行上述义务。上诉人回购时双方约定由上诉人将答辩人所欠银行贷款还清,作为回购商品房的对价,另外上诉人将答辩人已供的供楼款支付给原告,以兑现赠送承诺。这样一来既履行了合同有关赠送的约定,又使双方利益得到保障。3、二审中上诉人向法庭新提交的证据并不能证明上诉人依约履行了赠送承诺,也不能免除上诉人的支付义务。二、一审法院适用法律正确。出租协议是双方在平等、自愿的基础上达成的合意,并未违反合同法有关合同无效的规定。上诉人所列举的《城市房屋租赁管理办法》(1995年建设部)、《广东省城镇房屋租赁条例》(1994年广东省人大常委会)分属部门规章和地方性法规,并不属于合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的法定理由,合同法此条规定排除了地方性法规和部门规章对于无效事由的规定,防止了无效事由扩大,符合合同法“合同自由”的立法精神。《广东高级人民法院关于<合同法>施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第29条规定:“土地使用权人办理了合法报建手续,房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格,具备交付使用条件,在未领取房屋产权证书前交房屋出租的,租赁合同可认定有效。城镇私有房屋不要求验收的,前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防合格的限制”。广东省高院的这一点意见,充分指出了是否取得房产权证并不影响合同的生效与否。三、一审法院程序合法。一审法院审理本案是适用简易程序,简易程序并不需要设置庭前交接证据的程序,因此上诉人以一审法院未组织庭前交换证据为由,认为一审法院违反法定程序无理。四、一审法院判决文书存在计算错误,二审法院应予纠正。一审法院依据法律有关诉讼时效的规定仅支持了答辩人3.5个月的租金,这在判决书本院认为中表述的非常清楚。但本案中答辩人的诉讼请求是两幢房屋的租金,每幢租金每月6800元,那么6800×3.5×2=47600元,而一审法院判决主文中的金额却是23800元,这只是一幢房屋的租金,漏算了另外一幢。对于一审法院的这种笔误,希望二审法院在查明事实后予以更正。
  被上诉人叶柳英在二审期间没有提交证据。
  经审查,本院对原审判决认定的事实予以确认。
  本院认为:《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第四条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。”威灵公司主张以国家建设部1995年颁布的《城市房屋管理办法》认定《出租协议书》无效,缺乏法律依据,本院不予支持。威灵公司与叶柳英在订立《出租协议书》时,威灵公司作为讼争房屋的出卖人,能够预见叶柳英对于讼争房屋的权利状况。威灵公司欲以叶柳英不是讼争房屋所有权人来推翻原先订立的《出租协议书》,不符合当事人订立合同时的本意。而且,在本案中,威灵公司也无证据证明《出租协议书》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的五种情形。所以,威灵公司上诉认为《出租协议书》无效,本院不予支持。原审判决对此认定正确,应予维持。关于威灵公司提出的不当得利问题,叶柳英对其收取574000元提供了《补充协议》,以说明其收款行为具有合法根据。威灵公司对此提出异议,理应在一审期间就提供反驳证据,但是其没有在一审期间充分行使诉讼权利,没有及时向法院提供反驳证据。所以,威灵公司在二审期间才提供的证据因超出法定期限而失权,本院对威灵公司的异议不予采信。此外,叶柳英在答辩状中提出原审判决部分有误,但是其没有就此提起上诉,本院对此不作审查。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费21472元,由上诉人佛山市顺德区威灵房产有限公司负担。
  本判决为终审判决。

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文章来源: 东阳知名律师
律师: 张瑞端 [金华]
浙江长虹律师事务所
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